Căn cứ vào đâu để Vingroup cam kết lợi nhuận Vinpearl Condotel Đà Nẵng 10%/năm trong 10 năm

11:32:52 - 04/04/2018

Dự án Vinpearl Condotel Đà Nẵng vẫn đang là tâm điểm của giới đầu tư BĐS Việt Nam. Với số vốn đầu tư ban đầu chỉ 700 triệu nhà đầu tư cứ 6 tháng sẽ thu về lợi nhuận một lần tương ứng với 10% lợi nhuận trên giá trị căn hộ. Vậy căn cứ vào đâu CĐT lại đưa ra mức cam kết 10% như vậy? Ở bài viết này, chúng ta cùng nhau phân tích để tìm ra câu trả lời.

Trước hết, hãy tìm hiểu cam kết lợi nhuận 10%/năm trong 10 năm khi đầu tư vào căn hộ Vinpearl Condotel Đà Nẵng là như thế nào?

Ví dụ: Nhà đầu tư đầu tư vào căn hộ khách sạn Condotel giá 2, 6 tỷ đồng tại dự án. Giá 2,6 tỷ đồng đã bao gồm phí VAT và 2% kinh phí bảo trì. Thông thường, nhà đầu tư thường nhầm lẫn CĐT cam kết 10% lợi nhuận/năm, tức là 10% của 2,6 tỷ là 260 triệu/năm. Thực tế thì nhà đầu tư nên quan tâm đến giá căn hộ condotel trước VAT và KPBT.

• Giá căn hộ chưa VAT và chưa có KPBT = 2.6/1.12 = 2.321 tỷ đồng
• Lợi nhuận cam kết CĐT trả cho nhà đầu tư = 10% x 2.231 = 232 triệu/năm
• Mức TNCN phải đóng là 10%
• Lợi nhuận thực tế thu về là 232 triệu x 90 = 209 triệu đồng/năm

CĐT cam kết 10% GTCH/năm trong 10 năm đầu tiên. Tức là trong 10 năm đầu tiên, nhà đầu tư đầu tư vào dự án không cần lo lắng đến khả năng khai thác và chi phí vận hành ra sao nên hãy yên tâm thu về lợi nhuận an toàn là 10%/năm.

Vậy điều mà nhà đầu tư nên quan tâm khi tìm hiểu đầu tư Vinpearl Condotel Đà Nẵng đó là căn cứ vào đâu mà CĐT Vingroup đưa ra mức cam kết 10%/năm mà không phải là 9%, 11% hay cao hơn nữa.

Theo kinh nghiệm của nhiều chuyên gia tư vấn BĐS nghỉ dưỡng thì dựa vào các yếu tố sau làm căn cứ xác định cam kết lợi nhuận tối thiểu cho nhà đầu tư condotel:

1. Con số lợi nhuận thực tế dựa vào công suất phòng?

2. Mức cam kết lợi nhuận của các dự án Condotel khác trong khu vực?

3. Kỳ vọng lợi nhuận và giá bán Condotel mà CĐT đưa ra

Trong 3 yếu tố trên, điều quan trọng nhất chúng ta nên tìm hiểu đầu tư quan tâm nhất là con số lợi nhuận thực tế của dự án khi đưa vào khai thác là bao nhiêu theo các mức công suất phòng dự kiến? Liệu con số đó cao hơn hay thấp hơn con số 10% cam kết CĐT đưa ra. Để từ đó, có thể đánh giá dự án condotel đó có tiềm năng để đầu tư hay không?

Công thức tính lợi nhuận kỳ vọng thực tế khi đầu tư condotel:

Lợi nhuận/năm: Số tiền lợi nhuận trước thuế/năm

Công suất phòng trung bình/năm: Dựa vào các con số báo cáo thực tế từ các đơn vị kiểm toán nước ngoài, khảo sát thị trường CBRE, Savillas… cho hạng phòng khách sạn condotel tương tự khu vực thành phố như: Nha Trang, Phú Quốc, Hội An…

Giá phòng/đêm: Ước lượng giá kinh doanh tương lai của condotel dựa vào các khách sạn lân cận cùng tiêu chuẩn 5 sao.

Mức lợi nhuận trung bình/tổng doanh thu: Con số trung bình báo cáo khảo sát ngành khách sạn của các tổ chức kiểm toán nước ngoài, các đơn vị khảo sát thị trường độc lập…

Và bây giờ chúng ta hãy tính thử con số lợi nhuận condotel thực tế kỳ vọng của Vinpearl Condotel Đà Nẵng trị giá khoảng 3 tỷ đồng. (Đây chỉ là bài toán ví dụ, vì dự án chưa đi vào hoạt động nên chưa có công suất phòng cụ thế, số liệu chỉ là giả định).

+ Công suất phòng trung bình khách sạn 5 sao Vinpearl Condotel – Trung bình (70% năm 2017).

+ Giá phòng/ đêm: Ước lượng giá kinh doanh tương lai của condotel 5 sao Vinpearl Đà Nẵng là 3 triệu/đêm.

+ Mức lợi nhuận trung bình/ tổng doanh thu: Con số trung bình báo cáo khảo sát ngành khách sạn của các tổ chức kiểm toán nước ngoài, các đơn vị khảo sát thị trường độc lập.

+ Lợi nhuận/năm = Công suất phòng trung bình/năm x 365 ngày x Giá phòng/đêm x Mức lợi nhuận trung bình/ tổng doanh thu.

+ Lợi nhuận/ năm = 70% x 350 ngày x 3.000.000đ/đêm x 55%.

+ Lợi nhuận/năm = 404.250.000đ/năm.

+ Lợi nhuận/năm thực tế nhà đầu tư thu về 85% = 85% x 404.250.000 = 343 triệu đồng.

+ Lợi nhuận sau thuế TNCN = 309 triệu đồng/năm.

+ Tương đương 11.4% lợi nhuận trước thuế trên vốn đầu tư 3 tỷ.

+ Lợi nhuận thay đổi theo công suất phòng, giá phòng và tỉ suất lợi nhuận trên doanh thu.

Thực tế hầu hết các khách sạn 5 sao mới đi vào hoạt động, công suất phòng chỉ đạt 50%, sau đó tăng dần và ổn định thì sẽ đạt đến 80 – 95. Do đó, CĐT Vingroup tính toàn và đưa ra con số trung bình cam kết 10%/năm trong 10 năm đầu cho dự án Vinpearl Condotel Đà Nẵng là có cơ sở và hợp lý dành cho các nhà đầu tư.

ĐĂNG KÝ NGAY THÔNG TIN VỀ DỰ ÁN ĐỂ NHẬN BẢNG HÀNG VÀ CHÍNH SÁCH BÁN HÀNG:

>>> Xem thêm thông tin khác:

Những ai nên đầu tư căn hộ khách sạn Condotel?

Bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng: hưởng lợi từ du lịch

Nguồn: http://condohoteldanang.com.vn/